房企降价底线
　　
　　房企降价底线：2010年拿地项目降价10%可保本，更早拿地项目降20%都不亏本
　　
　　业内人士称开发商平均利润率为15%~30%，当销售量决定企业存活的时候，即使亏本也要卖，对许多大型房企更是如此
　　
　　4月，或是新一波降价风潮的开始。理财一周报记者获悉，“怎么降价”已经成了开发商圈子里的热议话题在举行内部聚会或是企业论坛时，都会被拿出来“晒一晒”。
　　
　　对购房者而言，关心的莫过于此番降价究竟是不是够“给力”。开发商进行项目开发的高回报自是众人皆知，然而如果提到降价，房企能够承受的底线又在哪里？
　　
　　为此，理财一周报记者以住宅开发领域内的“龙头”——万科为样本进行了一番调查研究。
　　
　　万科新盘优惠幅度尚小
　　
　　万科旗下将有4个新楼盘在4月份先后上市，其中3个是别墅项目，1个是普通住宅项目，分别位于青浦、浦东、闵行的外环线周边。
　　
　　万科清林径位于浦东新环东路，是万科4月新开盘项目中的普通住宅产品。据案场销售介绍，楼盘预计于4月中旬上市，目前正在举行优惠活动。记者了解到，该楼盘推行的优惠活动与许多项目一样，走的是“先买卡后折总价”的路线。
　　
　　“花2万元先购买一张白金卡，等确定房源之后这2万元可以抵充6万元。”案场销售人员告诉记者。
　　
　　据悉，此番批开盘的项目以87-155平方米的精装修房源为主。尽管报价及精装修标准尚未终确定，但销售人员透露，“不会比周边楼盘低，预计会在1.5万元/平方米左右。”
　　
　　根据上述优惠措施，购买该楼盘的客户实际得到的是4万元总价上的折扣，如果按照1.5万元/平方米参考价计算的话，折去4万元对于130万-230万元的房款来说，相当于打了个9.7-9.8折。
　　
　　万科清林径别墅项目的优惠措施也大抵相同，同样是先支付2万元，不过可抵消12万元房款，也是说项目高可优惠10万元。
副标题
4月另外两个新推的别墅项目是万科尚源别墅及万科翡翠别墅。记者从案场获悉，万科翡翠别墅的定位较高，主推380-580平方米的独栋房源，总价3000万-5000万元/套，针对内部客户。相较之下，万科尚源别墅显得更“亲民”一些，此次推出的联排别墅面积约为220平方米，总价为450万-500万元/套，开盘前预订可以有20万元的总价优惠。
　　
　　巧合的是，万科旗下的另一在售楼盘亦加入了“优惠”阵营。由于是推后一批房源，万科锦园在实行“2万元抵8万元”的同时，还“加码”再打9.5折。
　　
　　“这样的优惠幅度并不算大，不看万科尾盘项目的话，所谓总价优惠多是在报价的基础上打个小折扣，或是直接减免几万元房款，幅度大多在9.7-9.9折。这如同商品打折一样，一来让利范围小，二来很可能已经调高了报价，房价并没有实质性的下调。”德佑地产研究主任陆骑麟此评论道。
　　
　　万科房价超同区域楼盘5%~10%
　　
　　“万科的项目一般都比周边楼盘贵一些。”在搜房网万科清林径的业主论坛里，有网友发帖表示。
　　
　　记者了解到，万科清林径此前参考报价一度曾追高至1.8万元/平方米，然而今年春节后，伴随着大量楼盘促销降价活动的开始，该项目销售人员对外口径才开始放松，参考价调整至1.5万元/平方米上下。
　　
　　然而，这样的价格仍旧比周边楼盘高了数千元。以万科清林径附近不远的汇锦城为例，同样在售的90平方米的小三房户型，汇锦城的报价为10500元/平方米，即使是该项目中的叠加花园洋房户型，单价也在12000-13000元。
　　
　　针对其定价策略，万科方面表示并不愿意多谈。上海万科公司的回应称，所有楼盘都是根据周边区域合理价格以及消费者可以接受的价格而定的，并没有定的推盘或者定价策略。
　　
　　万科总裁郁亮也在近期的年度业绩会被追问“定价”一事。他此表示，万科的定价不是根据成本加利润定价，而是根据市场接受的价格来定。
副标题“尽管万科项目会比同区域项目均价高出5%~10%，但消费群体的接受度还是很高的。”陆骑麟分析道，“之所以万科能定这样的‘高价’，一方面是其品牌效应已被广为接受，超出部分可视为其品牌价值的体现；另一方面，万科项目在物业管理方面也是被业主认可的，可以说国内具有甲级资质的物业管理公司没几家，而万科位列其中。”
　　
　　降价“羊群效应”明显
　　
　　上述几个万科楼盘所采取的销售方式各不相同，或是打折出售，或是直接在总价上扣除一部分，或是索性低开。
　　
　　“万科锦园的降价幅度大，因为这是后一批房源了，开发商前期利润已经收回了，并不是在亏本卖。”中房信上海事业部项目总监付琦透露说，“至于万科清林径这样的新盘，也不能说低开是亏了，因为它本身报价高，而且算是批卖亏了，之后市场转暖还是可以赚回来，现在低开是为了快速回笼资金。”
　　
　　付琦表示，同项目不同批次房源之间，在售及新开盘项目往往会采取不同的营销手段。“在售房源比较多的时候，可能会采取增加总价折扣的方式，如果是新推房源，直接低开是较为常见的，在售房源打折有一定困难，因为这会让前几批业主不满。”付琦如是说。
　　
　　不过，折扣优惠是市场中普遍存在的现象，并非楼市旺季的个例。“万科在市场好的时候都有许多折扣，是很多人不知道而已。”付琦对记者表示，“万科内部有个不公开的折扣体系，针对会员是一个折扣，针对老客户又是一个折扣，老客户介绍来的新客户也有不同的折扣，这些等实际签约时才能了解到。”
　　
　　可以确定的是，为了收回前期成本，包括万科在内的许多大型房企都将在4、5、6月加速推盘。“万科需要对股民股东有所交代，在业绩增长方面的压力较大，像这类企业一定要保证项目能被快速消化，因此这几个月肯定会花大力气在销售量方面寻求突破。”付琦指出，“现在平均去化率有20%左右，相信利用降价、折扣等方式，能将销售追回到60%~70%。”
副标题要有一个楼盘降价，同区域内的其余楼盘难免有销售压力，为了抢占销售时机，这些楼盘会一个接着一个地开始降价销售，这是付琦所说的“羊群效应”。“现在观望是因为企业还没看清楚该降多少，如果同一个板块里的某个楼盘打了9折且在短时间内去化情况理想，周边楼盘会随之调价，也开始打9折。”付琦说道。
　　
　　对此，陆骑麟认为，类似万科这样的企业如若调价，其示范效应是十分明显的。“如果万科降价了，势必导致周边楼盘无法成交，会引起周边楼盘恐慌，随后跟风降价，形成风潮。”
　　
　　事实上，万科也曾做过引领降价风潮的那一“领头羊”。在2005年、2008年及2010年，万科都冲在了降价风潮的前沿。
　　
　　房企平均利润率15%~30%，
　　
　　降价底线各不相同
　　
　　2008年，石的“拐点论”及万科的率先降价，触发了国内楼市大规模的降价风暴。那么，像万科这样的房企能够承受的降价底线又在哪里？
　　
　　在计算降价幅度之前，自然先要了解其项目成本在房价中占多大的比例。记者从业内了解到，企业开发一个楼盘的大致成本构成包括：拿地的土地成本、建筑成本及设施设备安装成本、设计成本、各类税费成本、管理及销售费用等。
　　
　　“开发成本在逐年升高，即使是普通的项目，成本也很难降下来。”付琦表示，“建安成本一般2300元/平方米已经是低标准，但现在许多开发商想要追求品质，这部分的成本越来越高，比如星河湾的建安成本相当高，至少是一般外围楼盘的两倍。”
　　
　　据介绍，设计费用也是笔不小的开支。“商品房在设计费用上不是按照图纸收的，而是根据每平方米的面积来计算的，越是高端的项目这部分支出越大。”付琦说。
　　
　　以经济适用房为例，能看出项目成本在房价中所占的庞大比例。由于经济适用房没有土地成本，也无需设计费用，在税费方面又有些许减免，构成其成本的主要是建安费用及管销费用。
副标题“为什么经济适用房要卖到5000元/平方米？许多人觉得经适房是没有土地成本的，怎么还要卖这么贵，事实上经适房定价是由审计部门根据成本核算而来的，一般设定利润率是3%~5%。从经适房的价格上来看，光建安及管销费用再加上这么低的企业利润，已经要5000元/平方米了，经适房尚且如此，商品房又怎么能低得下来？”付琦表示。
　　
　　如果拿100万元总价的房子为模型计算，开发企业付出的成本占多大比例，能得到的利润又有多少？根据上海财经大学公共经济管理学院胡怡建教授的测算，在100万元的房款中，企业利润约占15%，而剩余的85%则为支出成本。
　　
　　“在做预算时，一般房价中的35%~40%是土地成本，15%~20%是各种税费，建筑成本占25%~30%，算下来15%是企业得到的平均利润率。”胡怡建介绍说。
　　
　　但15%的利润率并非一成不变的。“成本计算都是在项目上市前做的，等项目开盘之后，房价早上涨了不少，假设房子造好后原先100万元的房子涨到了120万元，那么企业利润率相当于30%左右。”胡怡建进一步透露，“土地成本及建筑成本是固定的，有税收是在变化的，土地增值税是其中大头，但即使按照实际销售价格计算，也占很小的比例。”
　　
　　胡怡建告诉记者，房价上涨后所产生的差额，绝大部分会进入开发商的口袋里。“房价上涨过快才是房企能获取暴利的根源，房地产开发企业之所以偏爱少量多次、分批推盘的销售策略也正因为此。”胡怡建如是说。
　　
　　既然开发企业的平均利润率在15%~30%之间，那么房企能够接受的底线是否能与之重合呢？
　　
　　据业内人士透露，在分析某企业的“降价底线”时，利润率虽然是重要的参考指标，但企业的开发成本外界较难核算，因此房企的平均利润率并不一定与房企能接受的降价底线完全一致。“具体到每个项目的各类成本均不相同，这涉及企业的商业机密，除非管理层，外界很难算一笔细账。”陆骑麟告诉记者。
　　
　　可接受的高降价幅度会随不同项目的个体差异而有所浮动，土地价格是导致波动的一项指标。
　　
　　记者获悉，由于每个项目拿地的时间、获取土地的方式均不相同，并不是所有项目的拿地价格都能通过规土局、企业年报等公开方式一一掌握。
副标题　“万科拿地时间都比较早，比如今年5月将有后续房源推出的万科城花新园是如此。”付琦介绍说，“部分项目由于土地转过属性，或由于土地部分指标有过调整，还需要补缴土地出让金，这些信息，规土局是不会公布的。”
　　
　　对万科而言，旗下项目大多拿地时间较早，因此，即使是万科清林径这样新开盘的项目，其土地成本也并不一定能在成本中占到30%~40%的大头部分。
　　
　　“随着‘地’的不断涌现，近两年拿地的项目其利润率自然达不到30%，因此降价空间相对小一些，但拿地时间较早的，比如汤臣一品，算降价再猛都有的赚。”陆骑麟如是说。
　　
　　因此，在计算“降价底线”时，需要根据其拿地时间的不同而进行分类讨论。“按照万科的建造规格及成本计算，如果是去年拿地的项目，降价空间有5%~10%，10%是其保本的底线。”胡怡建介绍说，“但如果是2010年以前拿地的项目，考虑到2009年涨价幅度相当大，降价20%都不能算是亏本。”
　　
　　记者从业内了解到，平均而言，一般房企可接受的高降价比例在10%上下，不过这仍旧是在尚有盈利的前提之下。
　　
　　然而，对部分项目来说，或许并不存在所谓“降价底线”。“开发企业而言，没有销量和亏本出售是两种需要权衡的选择，有的企业坚持要保本销售，但有的企业却不一定不肯做‘亏本生意’。”付琦表示，“当销售量决定企业存活的时候，即使亏本还是要卖的，这对许多大型房企更是如此。”
　　
　　大幅降价楼盘个案
　　
　　保利湖畔阳光苑：均价1.4万元/平方米，较去年中直降2000元
　　
　　日前，位于嘉定马陆的保利湖畔阳光苑正以低开姿态大力推盘，项目单价已低于周边楼盘10%以上。降价后该项目市场反馈良好，在短短两周内取得了去化率过半的成绩。
　　
　　据悉，保利湖畔阳光苑3月19日开盘后，实际报价为1.4万元/平方米，低单价则已跌至1.25万元。“我们销售情况还不错，推出的300多套房源实际签约量已经过半。”该案销售人员向记者透露。
副标题与周边项目相比，保利湖畔阳光苑此次售价直降了2000元/平方米左右。记者了解到，该案周边项目普遍均价在1.6万元/平方米左右，如紧邻的嘉宝紫提湾均价为1.58万元/平方米，盘古天地报价为1.6万元/平方米，不远处的秋霞坊售价较高，毛坯房1.8万元/平方米，精装房源1.9万元/平方米。
　　
　　资料显示，保利湖畔阳光苑上一次推盘是在去年年中，当时均价为1.6万元/平方米，比此番推盘价格还高了12%。不如此，1.4万元/平方米的均价与该项目2009年12月获得的上一张预售证相差无几。
　　
　　九城湖滨国际：均价1.9万元/平方米，相当于打8折
　　
　　另一积推盘的项目是九城湖滨国际。这一位于松江九亭的楼盘正以单价优惠的方式悄然实现“降价”。记者从案场获悉，该案3月中旬报价为2.3万元/平方米，4月报价为2.4万元/平方米，与邻近的“汇贤阁“报价相同，但是购房客户可以获得每平方米4000-4500元的减免优惠。也是说，目前该楼盘实际报价可视为1.9万元/平方米，相当于打了个8折。
　　
　　调价后楼盘销售自然大好，据九城湖滨国际销售人员透露，此轮在售楼盘户型在107-220平方米。现房销售加上价格下调，该案去化率相当理想，“160平方米的房源剩下5套了”。
　　
　　不过，上述两个项目方面并未承认正在“降价”。保利湖畔阳光苑项目负责人称，保利湖畔阳光苑“并不是低开，是周边楼盘涨得太快”。“我们并没有刻意降价，是根据之前预设的价格来走的。”该负责人说道。九城湖滨国际方面则认为，目前举措是为了拉动销售，并不是迫于压力之下的主动“降价”。
　　
　　业内分析指出，这两个楼盘的调价行为会给周边项目造成不小的压力。目前，包括中信泰富等在内的一些开发商表示，已有打折的打算。
　　
　　“3月成交量跌、4月开发商慌、5月房价降”
　　
　　4月降价小打小闹，5月房价将跌15%
　　
　　4月上海将现120个打折优惠楼盘，比3月份增长26%。然而在业内人士看来，4月的楼市还未进入真正的下降通道，目前在售楼盘多为“促销”而非“降价”。
副标题　降价的大浪还未到来，但信号已日趋明显。日前在保利地产的股东大会上，保利地产董事长宋广菊率先表态，虽然看好未来二十年的房地产市场，但对于今年高压态势下的宏观调整，有等市场上已经见到调控成效了，政府才会“收手”。她更因此预计，“这次房价一定会降下来，短期内市场的调整幅度会在10%左右。”
　　
　　理财一周报记者了解到，目前正在酝酿调价的楼盘并不在少数。某开发商透露，销售团队正在拟定新的推盘方案，以确保“拉回销售量，拿稳5、6月”。实质性调价将在5月启动，业内预计部分楼盘的下调幅度可能超过10%。
　　
　　高于9折的都不算“降价”
　　
　　理财一周报：统计显示，4月将有120个楼盘在推盘时会有打折、优惠。目前来看，楼市有没有形成降价的风潮？
　　
　　蔡为民：现在都是小打小闹而已。国家发改委提出要明码实价、一房一价，开发商能降价不能涨价，房企的变通之策是调高备案价格再少许调低售价，因此许多“降价”都是表象。况且，不少楼盘能看到有打折优惠，但是幅度却很小。
　　
　　陆骑麟：真正的降价个案是屈指可数的。目前所谓的“降价”多数是在总价、单价上做文章，比如开盘当天如果下定，总价可以减免多少钱。一套总价200万元的房子拉掉2万元的零头，这样的“降价”和打9.9折一样，基本可以忽略不计。
　　
　　付琦：这120个楼盘是媒体对4月上市楼盘量的一个预估，至于打折优惠，的确可以通过内部管道了解到，但这些优惠措施直到开盘前都是有变数的，可能还会有调整。现在能看到的优惠措施来讲，都能算是“促销”而不是“降价”。比如，送车位是常见的优惠手段之一，这根本与实际成交价格无关；至于限价房，其实购房者往往很难买到，都是销售方弄的“噱头”而已。
　　
　　理财一周报：从市场角度分析，一个楼盘真正开始“降价”的标准是怎样的？
　　
　　陆骑麟：一个标准是可以拿这个楼盘的均价与周边行情作对比。比如，周边楼盘如果每平方米卖3万元，这个楼盘卖2.8万元，可以算是实质性的降价。一般来说，如果同一个区域内有个别楼盘开始以低于市场行情的价格出售的话，是很具有竞力的。
付琦：如果是在总价上打折的话，不到9折的都不能算是“降价”。目前市场上很流行“送房产税”的促销手段，我曾经计算过五年房产税相当于打9.8折，即使是18年房产税也不会超过9.2折。
　　
　　“大部分楼盘价格至少会跌10%”
　　
　　理财一周报：3月开始已有楼盘选择降价促销，进入4月后，对楼盘进行调价的房企队伍是否会壮大？
　　
　　付琦：可以确定，开发商服软调价的个案会在4月蔓延开来。市场成交量惨淡，这对不少企业来说是致命的打击。开发商拿到预售证却卖不出房子，经营会出现问题。开发商做项目是一环紧扣一环的，回笼销售资金会立马追加投资，现在销售环节出现了问题，这个循环进行不下去了。也许这不会导致企业“死亡”，但现在放慢了发展脚步，也许过几年这家企业的市场份额缩水了。另外，开发商降价是有一定“从众”心理的，要某个区域的一个楼盘降了，而且卖得非常好，周边的楼盘会随之调价。
　　
　　理财一周报：市场出现整体性的价格下降会在几月份？
　　
　　付琦：开发商如果看到了降价样本，会跟风调价。4月按兵不动的房企，我觉得它们5、6月份不会再作壁上观了。开发商知道，如果错过了5、6月份，今年一年的销售基本僵持在那里了，因此它们不会这么做。即使大多数企业硬撑也撑得住，但是硬撑没有意思，撑个半年市场好了吗？绝大部分房企对后市的预期是下行的。除非它们得到明确的消息，市场半年之内会复苏，否则相信房企都会适当调价。
　　
　　蔡为民：回顾及预测今年上半年的市场走势可以用“1月旺、2月壮、3月跌、4月慌、5月降”来概括。1月旺，是在延续去年12月量价齐旺的态势；2月壮，因为当时正在年关，政策不断出现，然而开发商有一定准备；3月跌，限购政策使得市场呈现空窗，成交量大跌；4月慌，开发商看不到正常的销售状态，资金链越来越紧，但是案场门可罗雀，心里很急，想降价又不甘心，好憋着；5月降，房企这时候会有所行动，因为如果不能把握这段销售旺季再难翻身，出现真正实质的降价还是5月。
　　
　　理财一周报：保利董事长宋广菊此前预计房价会在短期内下跌10%，这是开发商可以承受的降价底线吗？部分楼盘均价可能突破10%的下调比例吗？
副标题　蔡为民：降价8%~10%对开发商而言仍旧是有利可图的，不过是微利罢了，由于2009年的一轮疯涨，现在的楼市价位可视为暴利。降价10%~15%对房企来说是保本，也不会亏；有调价幅度超过15%，房企才可能出现亏损。
　　
　　4月是楼市连续下挫的开始，小浪花慢慢会聚集成大浪。届时，我认为部分楼盘的降价幅度会超过10%，会落在10%~15%之间。限购令积压了大量“买单”，前几个月的楼市成交惨淡，我相信许多开发商即使亏本也要拉动销售，否则很可能活不下去了。除非限购令松绑，否则降价10%~15%的比例会达到。
　　
　　品牌开发商会率先降价
　　
　　理财一周报：房企资金链究竟有多紧张？资金吃紧的原因是什么？
　　
　　蔡为民：房企要的任务是利用销售旺季快速回笼资金，资金链趋紧的房企不在少数。开发商现在资金压力大是因为之前拿地多，项目已经摊得很开了。通胀之下，我们都知道要把钱转化为资产，如果手里有50万元、100万元的老百姓都这么想，拥有几百亿元的开发商更会尽可能杠杆操作，利用贷款买地、操作项目。
　　
　　资金链紧张的另一大原因是，许多开发商对这一波强烈的调控政策尽管有所准备，但准备是不足的。它们还躺在历史经验上，以为硬撑段时间能安全度过。在心理上对调控掉以轻心在房企中是普遍现象：大家都知道一味追高之后，总会有一会成为白老鼠，但是进场的时候，谁都不会认为自己会成为那被调控牺牲掉的白老鼠。
　　
　　理财一周报：哪些企业会率先降价？是实力不足的小企业还是盘子更大的大型房企？
　　
　　付琦：品牌开发商会率先降价。一方面，这些大型的企业资金链是紧的，开发规模也比较大，对楼盘成交也是看重的。另一方面，上市公司在经营上有很大的压力，为了业绩它们一定会抢占市场份额，因此也不会坐视成交量的持续下跌。
　　
　　蔡为民：大型房企领跑“降价潮”的可能性大。比如恒大、万科、绿地前几年都是率先降价的，今年也不例外。这些企业的开发规模较大，因此也是受限购令等调控政策影响大的，为了吸引购买力，能通过降价让利的方式去推动销售。小型房企盘子小，它们如果能撑会撑一阵子，等实在不能撑了再降。
副标题
　　4月49新盘入市，优惠幅度大7%
　　
　　业内预测，刚性需求占成交主力，预计4至5月小户型开盘量呈增长趋势
　　
　　数据监控新（截至4月4日）统计数据显示，4月份上海市住宅项目预计开盘49个。在预计开盘的36个公寓项目中，70至90平方米的小户型占比大，外环线外楼盘占比超过七成，预计将延续近期中低价位楼盘唱主角的行情。
　　
　　据21世纪不动产上海区域市场统计显示，今年1月至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%，这些项目多是位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
　　
　　虽然预售证价格可能有开发商报高价格以便未来“降价”的可能，但记者对比1、2月份的同类成交数据后得出，3月份成交均价低于之前预售证报价项目占总量比例高达49%，说明了持续调控下开发商的心理价位已经调低，其放弃部分价格“虚高”空间并以更为实际的开盘价格来达到吸引购房者的目的。其中，4月份预计开盘的项目中有12个项目有开盘优惠。
　　
　　嘉定和松江区开盘多
　　
　　据理财一周报记者统计，4月份预计开盘的49个住宅项目中，公寓项目36个、别墅项目13个，比3月的53个项目减少7%，与去年4月的终开盘量49个相同。
　　
　　从区域分布来看，嘉定区和松江区多，预计各有8个项目入市；其次是浦东和宝山两区，预计各有7个项目入市；奉贤区预计5个项目入市；普陀区预计3个项目入市；青浦区和闸北区预计各2个项目入市；金山、闵行、崇明、虹口、杨浦、静安和卢湾七区县预计各有1个项目入市。其余如长宁、黄浦和徐汇3个区暂未统计到4月开盘项目。
　　
　　嘉定、松江、浦东和宝山四区开盘量占总数的六成以上。今年以来，新盘供应大区闵行降温明显，4月预计开盘量总和为1个，而被视为价格洼地的奉贤和金山等外围区域则有所升温，不少楼盘表现活跃。
　　
　　金山、奉贤地区可觅“万元房”
副标题　在4月预计开盘的49个住宅项目中，既有如绿城上海玉兰花园、华润置地佘山九里这样的高端豪宅项目，也不乏单价低于10000元/平方米、总价100万元左右的低端住宅项目，但以目前上海房价的整体水平来看，这类项目主要位于郊环以外的金山、奉贤等偏远地区。
　　
　　据统计，有75%的新盘位于外环线以外，占4月新上市楼盘的绝大多数。此外，中外环线间楼盘占8%，中内环线间楼盘占8%，内环线内楼盘占12%。由于七成以上新盘位于外环线外，因此即将在4月入市的楼盘也较为“便宜”，多是中低价房。
　　
　　从4月新盘报价（部分已经公开开盘价格的楼盘）看，报价每平方米1万元以下的楼盘占6%，如位于金山学府路的御景龙庭，预计将推出90平方米左右的两房，单价每平方米8000元，总价70万。另外，世茂爱马尚郡、临港海滨国际花园4月份都将有新的房源推出，均价都在万元以内。世茂爱马尚郡位于奉贤民乐路，小高层预计4月9日正式开盘，推出二房二厅一卫89平方米、一房二厅一卫68平方米，预计均价8800元/平方米，开盘当天享9.5折优惠。
　　
　　每平方米报价1万至2万元的楼盘占18%，如景瑞美兰湖岭域、保利叶上海和逸庭等；报价每平方米2万至3万元的楼盘占12%，如大华梧桐城邦二期等；报价每平方米3万元以上的楼盘占8%，如瑞虹新城铭庭、华润置地佘山九里等。
　　
　　信义房屋分析师表示，目前活跃在市场上的购房者多为婚房置业等刚性需求群体，能接受的价格多在每平方米2万元以下，外环线外的中低价位楼盘比较受市场欢迎。随着投资性需求退出市场，刚性需求占据成交主力，住宅市场的供应结构也将发生转变，预计4至5月小户型开盘量仍会呈增长趋势。
　　
　　12个项目有开盘优惠
　　
　　在政策的不断调控下，今年以来，许多项目都有优惠折扣。4月份新开盘的项目中也有12个项目已经提出会有开盘优惠。
　　
　　其中，位于浦东新场板块的万科清林径，这一打着迪士尼板块旗号的项目预计4月中旬开盘，将推72套公寓、132套别墅，目前前往项目现场可办理购房卡，公寓项目2万元抵6万元，别墅项目2万元抵12万元，但限部分房源。
　　
　　上置绿洲香岛原墅四期将于4月上旬开盘，此次开盘开一栋公寓楼，户型为两房，98平方米和108平方米，一共36套，开盘优惠是“金装公寓卡每张售人民币贰万元整，凭卡可享公示房屋总价直减6万元的购房惠（卡金2万元可冲抵房款）”。该优惠限此次开盘的公寓房。
　　
　　禹洲·蓝爵也将于4月上旬推出一批新的房源，可办理购房卡，18000元预约金购房可抵88000元。
　　
　　还有逸皓华庭、世茂爱马尚郡、香馥湾等项目直接可享受9.3折、9.5折、9.6折等优惠。